J’ai ouvert la rubrique « Je partage! » il y a quelque temps dans laquelle je vous expose des tuyaux ou des trucs que certains lecteurs proposent librement pour faciliter la gestion de ses finances personnelles.

Aujourd’hui j’ouvre la rubrique « Je réponds! », suite à une question posée par Alberto. Sa situation est intéressante, elle concerne un cas particulier du RAP, ou Régime d’Accès à la Propriété que j’ai décrit dans ses grandes lignes dans un article précédent. Je pense que la situation d’Alberto peut être pertinente pour plusieurs d’entre nous, c’est pourquoi je préfère en faire un article plutôt que de laisser le tout en format « commentaires », où elle n’aura pas autant d’exposition.

La formule est la même que d’habitude. Libre à vous de commenter, d’apporter votre opinion sur la question ou de complémenter la réponse fournie. J’ai reproduit la question d’Alberto dans son intégralité, je me suis simplement contentée de retoucher un peu son texte pour en faciliter la lecture mais l’essentiel y est.

(…) Je veux acheter une maison avec ma conjointe. Je suis avec elle depuis environ 6 mois mais cela fait des années qu’on est des amis. En faisant les démarches pour l’obtention d’une hypothèque, je me fais dire que je ne peux pas utiliser mes REER pour le RAP puisque ma conjointe me « contamine »: Elle a déjà rappé auparavant, en achetant une maison en sept 2006, elle a vendu sa maison en Mai 2009. Donc, « impossible » d’accéder à mes REERs… Est-ce vrai?

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En faisant des recherches sur le site de l’agence du revenu du Canada, il semble que je pourrai utiliser mes REER puisque je n’ai pas habité avec elle lorsqu’elle était propriétaire et donc je pourrais SEUL l’utiliser, si j’achète la maison et si je l’habite comme résidence principale.

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Évidemment que je rempli cette condition puisque je compte l’acheter conjointement avec elle et que je vais l’habiter conjointement avec elle… Savez-vous si la Caisse Populaire (pour ne pas la nommer) a raison de refuser que j’utilise mes REERS alors que je n’ai JAMAIS acheté de maison personnellement et que lorsque j’ai commencé à sortir avec ma copine, elle n’était plus la propriétaire de sa maison?
Merci de votre réponse.

Bon, nous voila dans le feu de l’action.

Une des conditions avant de pouvoir retirer des fonds de son REER pour acheter ou construire un logement admissible est qu’il faut absolument être considéré comme étant l’acheteur d’une première maison. Les seules exceptions à cette règle résident dans les points suivants :

1. Vous avez un handicap;
2. Vous achetez une maison pour une personne qui a un handicap, ou vous aidez cette personne à acheter une maison.

Vous n’êtes pas considéré comme l’acheteur d’une première maison, si, à tout moment pendant la période qui commence le 1er Janvier de la quatrième année qui précède l’année du retrait et qui se termine 31 jours avant le-dit retrait, vous ou votre époux ou conjoint de fait étiez propriétaire d’un logement qui était votre principal lieu de résidence. Bon, ce serait trop facile, la condition sur les dates éligibles est particulièrement ardue à comprendre mais en fait il s’agit simplement de 5 ans. Vous ne devez pas être propriétaire et vivre dans votre lieu de résidence principale pendant 5 ans si vous voulez être considéré comme acheteur de première maison. 

Si, au moment du retrait, vous avez un conjoint ou conjoint de fait, il est possible qu’un seul d’entre vous soit considéré comme l’acheteur d’une première maison. Alberto, il s’agit de votre cas.

Si on reprend les faits que vous avez fournis :

Tout d’abord, si on veut vraiment décortiquer la situation correctement, il faut savoir que de part la loi, votre conjointe n’est pas légalement votre conjointe de fait puisqu’elle vit avec vous depuis moins de douze mois. Même si cela fait des années que vous êtes amis, si elle ne vit maritalement avec vous que depuis six mois sous la même adresse, elle n’est pas considérée comme votre conjointe de fait officiellement. Il vous faudrait donc déjà attendre au moins six mois.

Ensuite, votre conjointe a vendu sa maison en mai 2009; nous sommes fin février 2010 donc il est évident qu’elle ne se qualifie pas comme étant un acheteur de première maison. Par contre, si on ne considère que cette condition (et il y en a plusieurs autres), rien  ne vous empêche de participer au programme puisque vous n’y avez jamais participé avant. Si vous rencontrez les autres conditions vous êtes tout à fait en mesure de RAPper pour acheter une maison, mais dans ce cas là vous devrez le faire seul, et non conjointement.

Cela signifie que vous serez en mesure de retirer $25,000 pour une mise de fonds, et non $50,000.

Si vous voulez participer conjointement au RAP, il vous faudra attendre au moins jusqu’en 2014 pour pouvoir vous qualifier. Et encore cela n’est pas garanti car votre conjointe ayant RAPpé en 2006 il faut vous assurer qu’elle ait remboursé la somme qu’elle avait emprunté auparavant pour acheter sa première maison. En effet, la deuxième condition qu’il faut remplir si on a déjà RAPpé pour acheter une maison est de rembourser son prêt en totalité dans les 15 années qui suivent l’achat. La somme remboursée chaque année est généralement 1/15 du montant original, ce qui prend évidemment 15 ans. Si votre conjointe a suivi cette courbe il lui reste encore 12 ans de remboursements à faire.

Donc pour répondre à votre question Alberto: Effectivement, la Caisse Populaire applique la loi. Si vous considérez acheter la maison conjointement (le mot clef ici est conjointement) vous ne serez pas en mesure de bénéficier du RAP. Rien ne vous empêche d’y participer à titre individuel, ce qui bien sûr réduit la somme à laquelle vous pourrez avoir accès. Ou bien vous pouvez attendre quelques années (ce qui de toute manière vous permettrait de mettre de l’argent de côté pour une solide mise de fonds), et vous assurer entre-temps que votre conjointe (qui sera alors légalement votre conjointe de fait) rembourse bien son prêt sur REER antérieur. N’oubliez pas que lorsque vous RAPpez vous utilisez de l’argent qui autrement travaillerait à préparer votre retraite.

Bien sûr je me dois de répéter ici que je ne suis pas conseiller financier. Il ne s’agit ici que de mon opinion, qui est basée sur de l’information que j’ai recueillie de diverses sources. finir-riche est un blogue qui apprécie et encourage l’interaction donc Chers Lecteurs si vous avez des commentaires, des points ou des considérations à apporter, le plancher est à vous! :  -)

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