Voici un article qui rentre dans la récente catégorie « Je réponds! ». C’est Charles, un des lecteurs et commentateurs réguliers de finir-riche, qui l’a posée et qui a suggéré que je publie ma réponse. J’ai trouvé son idée excellente.
Charles a fait le « grand saut », il a acheté une maison et il pense que sa situation peut être pertinente pour plusieurs d’entre nous car il se demande s’il devrait opter pour un taux fixe ou un taux variable. La question est on ne peut plus d’actualité avec les taux d’intérêts qui sont toujours à un plancher minimum record, et ce depuis presque un an maintenant. J’ai à plusieurs reprise abordé de sujets des hypothèques au cours de la dernière année, et j’ai notamment décrit toutes mes aventures suite à mon transfert entre la Banque Royale et ING Direct (entre nous, l’une des meilleures décisions financières que j’ai pu prendre). Charles a pour sa part opté pour Desjardins pour le financement de son prêt hypothécaire et il semble effectivement qu’ils proposent de belles alternatives.
La formule est la même que d’habitude. Libre à vous de commenter, d’apporter votre opinion sur la question ou de complémenter la réponse fournie. J’ai reproduit ci-dessous la question de Charles dans les grandes lignes, l’essentiel de sa question s’y trouve.
La date de prise de possession approche et j’ai magasiné les hypothèques pas mal depuis les dernières semaines.
(…)
J’hésite entre deux produits chez Desjardins, et j’aimerais discuter de cela avec toi:
- Taux fixe, 50 mois, 3.79%
- Taux fixe, 60 mois, 3.99%
- Taux révisable, « 5 dans 1″ (http://www.desjardins.com/fr/taux/interet/financement/hypothecaire_residentiel.jsp)
– Année #1 : Taux du 1 an – 1.5%
– Année #2 : Taux du 1 an – 0.5%
– Année #3 : Taux du 1 an – 0.5%
– Année #4 : Taux du 1 an – 0.5%
– Année #5 : Taux du 1 an – 0.5%
* Possibilité de geler en tout temps avec le terme restant – 0.5%
* Remise en argent de 1.5% lors du versement de l’hypothèque..
Je crois que ça pourrait être un bon billet à faire sur ton blog, car je suis certain que je ne suis pas le seul à me poser cette question là ces temps-ci : fixe ou variable?
.
Disons qu’avec la situation économique qui risque de remonter bientôt, je suis un peu hésitant à m’en aller sur du variable… Qu’en penses-tu?
Et voici ma réponse. À noter, il s’agit de ma propre opinion, libre à vous de vous exprimer et de fournir la vôtre!
La Banque du Canada a annoncé que le taux directeur serait gelé au moins jusqu’en juin de cette année. C’est dans trois mois. Pour le moment elle a tenu parole. C’était quand même un « pari » de ma part de compter dessus car les tables auraient très bien pu tourner. La Banque avait en effet annoncé qu’elle ne garantissait pas le gel du taux directeur si le taux d’inflation montait. Elle aurait alors augmenté le taux directeur pour compenser. Le taux d’inflation s’est maintenu à un niveau très bas, d’où le status-quo (et le fait que j’ai pu profiter d’un excellent taux depuis octobre 2009). Cependant tout le monde sait que les taux d’intérêt vont monter, c’est juste une question de temps. Je vous recommande l’excellent article de La Presse Affaires du 1er Mars 2010 au sujet du taux directeur et de sa probable évolution.
Un autre facteur intéressant qui entre en cause est que pour le moment le dollar Canadien est très fort, il est pratiquement à parité avec le dollar US et les experts prédisent qu’il va rester à ce niveau pendant les deux à trois prochaines années. Tant que le dollar est fort et que le taux d’inflation reste bas, ou sous contrôle, le taux directeur ne bougera pas beaucoup, il devrait rester stable et modéré. Par contre on voit aussi que le coût de la vie a fortement augmenté depuis les 12 derniers mois (nonobstant l’impact du coût de l’essence, qui fausse les prix). Cela veut dire que le taux d’inflation va bientôt grimper. En fait il a déjà commencé.
Avec ces facteurs en ligne de compte, ce que je pense est que le taux directeur va augmenter progressivement, il n’explosera pas, mais il va augmenter, c’est certain. Il est basé en grande partie sur le taux d’inflation qui est normalement réglé à 2% (pour utiliser le terme exact il doit se situer entre 1% et 3%). Si le taux d’inflation augmente, la Banque augmente le taux directeur pour le ramener à 2%. Pendant les deux aux trois prochaines années les taux devraient rester relativement bas. Un dollar Canadien fort, un taux d’inflation qui augmente quand même rapidement mais que la Banque contrôle bien (ce qui a été le cas tout au long de la crise) sont de bons marqueurs. De ce côté là on peut dire que le Canada a très bien géré la crise financière jusqu’à présent. Il ne devrait pas y avoir de raison pour que cela change.
Je ne peux certes pas te conseiller car (hé oui, insertion automatique de la mise en garde ici: Je ne suis pas conseiller financier, je ne veux pas le devenir non plus! ; -)) mais je peux quand même te dire ce que j’ai l’intention de faire : -) Je vais garder mon taux variable et surveiller les taux. Pour le moment chez ING le taux fixe sur 5 ans est de 3.89%, ce qui est excellent. Ma stratégie est la suivante: J’ai l’intention de conserver mon taux variable jusqu’à tant que le taux fixe atteigne un maximum que je me suis donnée de 4.4%. Quand ce sera le cas je gèlerai mon taux. Je pense qu’il y aura plusieurs mois encore d’écoulés avant que cette situation ne se produise, et j’ai l’intention d’en profiter. Par contre je ne veux pas « parier » avec mon bien le plus cher (à tous les sens du terme), c’est-à-dire ma maison. Pour le moment je rembourse un maximum sur le capital dans les mesures de mes capacités et sans me priver. Quand le taux changera je m’ajusterai.
Pour ce qui est de ING Direct, je n’aurai pas de rabais quand je gèlerai mon taux avec ING, contrairement à toi si tu choisis cette option avec Desjardins. C’est un excellent outil de vente en fait de la part de Desjardins, quand on y pense. Ça te donne plus de flexibilité, tu pourrais ainsi attendre plus longtemps que moi avant de geler ton taux. La clef est de décider d’une limite acceptable pour geler, et surtout de s’y tenir (ie ne pas espèrer que le taux va éventuellement redescendre… ). On ne joue pas en bourse, on parle de sa maison… Ça pourrait faire très mal.
Charles, tiens nous au courant des déroulements. Tu verras, la décision n’est pas facile à prendre car bien sûr tu veux faire le bon choix. Cependant, une fois lancé tu te rendras compte que cette étape est vite oubliée. On vit au présent : -)
Au fait, la prochaine révision du taux directeur aura lieu le 22 avril, dans un mois. Nous aurons peut-être une meilleure idée de la suite des évènements au fur et à mesure que nous nous rapprocherons de la date cible, fin juin. Il n’empêche que cela est très intéressant!
Voici qui conclue ma réponse. Et vous, qu’en pensez-vous? Quelle est la stratégie que vous comptez adopter par rapport à votre taux hypothécaire?
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Je suis en tout cas très contente de cette flexibilité. 
Bonjour Val,
Je vole une demi-heure à mon travail pour commenter cet autre excellent article.
Je ne suis pas bien sûre de capter comment l’offre Desjardins fonctionne. Remise en argent ? Geler en tout temps avec les terme restant ? Euh… je ne visualise pas bien.
Ensuite, l’achat d’une maison en… 60 mois ?!!! Ici, sauf cas très privilégié, c’est tout bonnement impossible. 80 % des belges partent en hypothèque pour 240 mois. Et parfois même plus encore.
Pour le moment en Belgique le fixe en 20 ans avec mise de fonds personnelle de 20 % du prix d’achat tourne autour des 5 %.
En ce qui concerne le taux variable, le fonctionnement est basé sur deux critères : le terme et les cliquets. La durée varie peu : 240 mois en moyenne, comme pour le fixe.
Le terme c’est le temps après lequel la banque peut faire varier le taux. Exemple : tous les ans / tous les 3 ans / après 10 ans puis tous les 5 ans, etc.
Les cliquets c’est la différence maximum que la banque peut appliquer au taux (en %). On parle par exemple de cliquet » + 3 / -1 « . Ce qui veut dire que le taux peut monter de maximum 3 % et descendre de maximum 1 % quand le terme arrive.
Les taux variables se situent pour l’instant dans une fourchette entre 3 et 4 %. Ce qu’on obtient dépend surtout de ce qu’on accepte en plus : assurances obligatoires, revenus domiciliés à la banque, conformité du bâtiment, etc.
Personnellement quand j’ai racheté la maison à mon ex, je n’ai pas trop eu le choix. C’était en 2006 et je n’avais plus un rond après le divorce et mon licenciement. J’ai fait jouer mon réseau et j’ai pris ce que la banque acceptait de m’offrir en disant merci (et avec un gros ouf de soulagement). C’est donc un fixe 20 ans avec un taux de 4,25 % que j’ai reçu. Ce qui est vraiment un très bon score : aucune mise de fonds personnelle, emprunt supérieur de 25 % à la valeur expertisée de la maison, femme seule, conformité du bâtiment non fournie, revenus non domiciliés et aucune assurance supplémentaire obligatoire. Quand j’explique ça autour de moi, personne n’en croit ses oreilles. En fait, c’est un petit miracle.
Bon, maintenant que je suis de nouveau en couple la donne est différente. Si je devais racheter, j’envisagerais sans doute plus sereinement un taux variable : j’aurais de quoi l’obtenir.
Je pense que le taux variable est une excellente affaire pour ceux qui ont choisi la formule dès que la crise a éclaté. C’est-à-dire fin 2008. Les économies réalisées sont considérables. Tout le monde sait que ça va remonter, évidemment. Mais en attendant, les intérêts qu’on n’a pas dû payer (ou qui ont baissé !) font une sacrée différence.
Il faudra que ça monte drôlement pour que la tendance s’inverse. Croisons les doigts pour que ça monte seulement un petit peu et mort aux dettes !
Bisouilles,
Wonder Lisette.