Renégocier son prêt hypothécaire pour un meilleur taux: Il est encore temps!

Je suis sûre que je ne vais pas vous annoncer un scoop si je vous parle des taux d’intérêt qui sont à un plancher jamais vu auparavant et mieux encore, que cela fait des mois/années(?) que cela dure. Par contre, vous êtes vous penché sur la question de savoir si vous pourriez bénéficier de cette situation? De mon côté, je me suis dit que je n’avais rien à perdre à essayer. J’ai donc appelé la ligne du service des hypothèques chez INGDirect qui est, ceci dit en passant, la ligne la plus « disponible » que je n’ai jamais eu l’occasion d’utiliser dans le cas d’une banque. Voyez plutôt: Leur ligne est ouverte du lundi au vendredi, de 8 h à 23 h, et les samedis, dimanches et jours fériés, de 10 h à 18 h! Encore mieux qu’une ligne de support informatique lol!

Mon but était de voir si je pouvais négocier la réduction de mon taux d’intérêt actuel. En ce moment, et ce jusqu’à la fin de mon terme (et de mon prêt, yeah!) mon taux est de 3.69%. Je sais que c’est un excellent taux mais si on consulte les taux hypothécaires sur le site d’ING on note vite que le taux fixe sur 3 ans est de 3.19% (au 6 mars 2012). Comble du comble, celui sur 10 ans fixe est de 3.99%!!! Je me suis donc logiquement dit que je n’aurais rien à perdre à les appeler pour voir ce qu’ils pourraient m’offrir.

Tout d’abord, première surprise très agréable, sachez qu’INGDirect offre sans négocier de réduire de moitié les pénalités que l’on a à payer si on veut casser son hypothèque afin de bénéficier d’un meilleur taux. En retour il faut décider de rester avec eux, bien sûr, mais ils font partie des banques qui offrent les meilleurs taux sans condition de toute façon. L’agent à qui j’ai parlé s’est empressé de calculer la pénalité que j’aurais à payer et d’ensuite la réduire de moitié.

Comment calculer la pénalité

Pour un petit rafraichissement de mémoire, il faut savoir que le calcul de la pénalité se fait principalement de deux manières. Il s’agit de:

  1. Payer un certain nombre de mois d’intérêts, généralement 3, ou
  2. Payer la différence des taux pour le reste du terme, aussi appelé calcul différentiel de taux.

La banque utilisera logiquement la méthode la plus payante pour elle. Dans mon cas il s’agissait du calcul différentiel.

Résultat

Étant donné qu’il me reste peu de temps sur mon hypothèque et que le montant dû est peu élevé, l’agent a eu beau tourner les chiffres dans tous les sens il s’est rendu à la conclusion que je n’avais pas avantage à casser mon terme actuel.

Nous avons aussi étudié ensemble la possibilité de passer à un taux mixte et prolongation sans pénalité mais, comme son nom l’indique, cela aurait impliqué la prolongation de mon terme hypothécaire. Non seulement c’est hors de question mais de toute façon mon taux mixé n’était pas avantageux puisque mon taux actuel est déjà plutôt bas.

Dans mon cas le résultat est décevant mais ce pourrait être intéressant pour vous? Le temps, c’est de l’argent, et un prêt hypothécaire est certainement l’un des engagements financiers les plus importants sur la durée d’une vie, alors pourquoi ne pas penser à s’en débarrasser le plus vite possible à moindres frais? Si vous ne l’avez pas encore considéré, essayez vous, appelez votre banque et renseignez vous!

Pour avoir plus de détails non biaisés sur la renégociation et le renouvellement de son prêt hypothécaire, n’hésitez pas à consulter le site de l’Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC)

Bonnes négociations! : -)

 

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16 thoughts on “Renégocier son prêt hypothécaire pour un meilleur taux: Il est encore temps!”

  1. Val dit :

    Merci Jean-Simon, et désolée pour le retard à te répondre, je suis (encore) très occupée au bureau, mais ce sera finit à la fin du mois, je vais enfin pouvoir respirer un peu 🙂

    Effectivement j’ai dû mal m’exprimer mais Oui, la pénalité est réduite de moitié si tu as déjà ton hypothèque chez INGDirect. C’est vrai, ils ne marchandent jamais, cela ne fait pas partie de leur modèle d’affaires et ils en sont même très fiers! Enfin, INGDirect est l’une des meilleures banques qui existent mais cela ne veut pas nécessairement dire que tu ne peux pas trouver mieux, dépendamment de tes circonstances personnelles… Est-ce que tu as tenté de renégocier tom prêt hypothécaire avec ta banque actuelle? Il s’agit là de l’option la plus facile, elle ne coûte rien et vaut le coup d’être tentée. Le tout est de faire tes calcul, estimer correctement (ou le mieux possible) quelle serait ta meilleure option pour les années à venir. Ce que j’aime le plus avec INGDirect est qu’ils n’ont pas de frais cachés, donc pas de mauvaises surprises. Ce n’est pas le cas de la plupart des banques, il faut vraiment lire toutes les petites lignes et ne pas avoir peur de poser toutes les questions qui préoccupent. Une fois le contrat signé, il est trop tard pour reculer et s’en sortir coûte générallement très cher.

    Je te souhaite tout le meilleur!

  2. Jean-Simon dit :

    Bonjour Val,

    Google te référence très bien, car tu es dans mes résultats de recherche régulièrement!

    Comme toi, je profites de pleins de trucs pour limiter des sorties d’argent inutiles!

    Après le compte ENTRAIN ING dont je suis pleinement satisfait, je pense à faire le saut pour leur hypothèque sur 10 ans. La portabilité (possibilité de déménager tout en gardant l’hypothèque!) me plait et 3.99% sur 10 ans, ça sonne bien.

    Toutefois, ils ne souhaitent pas négocier sur le taux ni sur la pénalité de ma banque. J’ai vu 3.84% ailleurs (TNM) et ils ne veulent pas accoter…

    Concernant la pénalité, je crois mieux comprendre en te relisant. Lorsque tu parles de couper de moitié la pénalité, c’est si tu es déjà avec eux et que tu renégocies avec eux?

    Continue tes billets, ils sont très intéressants!

  3. Val dit :

    Très intéressants tous ces détails TFB! Comme quoi il y a toujours des raisons de rester alerte quand il s’agit de finances personnelles, encore que je persiste à dire que tu dois avoir de méchants arguments tangibles (i.e. beaucoup de fonds à l’institution financière en question) pour te permettre de négocier ainsi un taux en bas du prime!

    Quant à mon cas, le conseiller hypothécaire a étudié toutes les possibilités, y compris celui de passer à un taux variable. ING propose un taux variable de 3%, contre 3.19% pour un taux sur 3 ans, ce qu’il me faudrait. Même avec juste la moitié de la pénalité à payer ça ne valait pas le coup de procéder, c’était comme échanger 4 30 sous pour une piastre, commme aurait dit feue mon ex belle-mère! 🙂 Merci encore pour ton commentaire!!

  4. Merci bcp Val, c’est trop 🙂

    En fait, des taux en bas du prime (prime -0.50% or -0.75% (plus rare)) ne sont pas toujours disponible. Présentement, on peut difficielement aller plus bas que T-0.15% et en début 2009, on était à T+1 (mais c’était des conditions extraordinaires). Entre 2010 et 2012, il était possible d’avoir T-0.50%.

    Pourquoi ne pas prendre le taux variable, mais continuer tes paiements selon une simulation à taux plus élevé? Ex: tu paies du 2.85% sur ton hyopthèque, mais tu fais comme si tu payais du 4%. la différence d’intérêt s’en va directement sur ton hypothèque et tu la paies encore plus vite ;-D

  5. Val dit :

    Hey Mike TFB, Merci de ta visite! Ton blogue est absolument excellent, j’adore tes articles!! C’est un peu compliqué parce qu’il est en anglais mais on « gagne » vraiment à te connaître et à te lire 🙂 Litéralement 🙂

    Pour en venir à ton commentaire, on ne peut pas dire que le passé proche (de ces dernières années) te donne tort… Quant à l’avenir, qui sait? Je peux dire que je serai tout à fait bien dans ma peau quand mon hypothèque sera vraiment derrière moi. Je hais les dettes, par définition. Et sur une maison c’est rarement un petit montant que l’on doit.

    Wow, négocier 0.50% à 0.75% en bas du prime!… Je n’ai certainement pas les bonnes connections! 🙂

  6. Je vote pour un taux variable 😛

    si au cours des 50 dernières années ça l’a été meilleur qu’un taux fixe, je continue de croire que se sera la même chose pour les 50 avenir ;-).

    Il y a certains moments où l’on peut négocier jusqu’à 0.50 à 0.75% en bas du prime. Tu en seras toujours gagnante, mais ING ne te le dira pas ça, hahaha

  7. Val dit :

    Bonjour nanou,

    Je dirais que tout est possible, il suffit probablement de savoir négocier et de pouvoir pousser son point efficacement. En d’autres termes je suis sûre qu’il faut avoir les moyens de négocier. Si j’avais plusieurs centaines de milliers de dollars investis à la Banque Royale ou checz ING Direct je suis certaine qu’ils trouveraient une façon de m’accommoder efficacement. La pénalité à payer n’est pas appuyée par une loi, elle est à la discrétion de l’institution financière. Il faut croire que dans mon cas je n’ai pas les arguments (les fonds) qu’il faut 🙂

  8. nanou dit :

    au moment de la signature du pret bien sur, pas apres lol

  9. nanou dit :

    Je me demandais, il n’est pas possible au canada, comme en france, de negocier l’abscence de penalite en cas de remboursement anticipé ?

  10. La décision dit :

    Merci Val,
    merci d avoir pris le temps de r’pondre a ma question. Je compte passer a un taux fixe bientot. J avais pris le risque avec un taux variable, je le sais, mais je savais qu apres l achat, allaient suivrent quelques mois de vache maigre. J avoue que jusque la, j ai eu de la chance et les taux sont restes les memes. Mais maintenant il est temps de changer.
    Bonne fin de semaine.

  11. Val dit :

    Pour moi non plus Mathieu, la maison n’est pas un actif; d’ailleurs je ne la tiens pas en compte quand je calcule ma valeur nette (ni ma voiture d’ailleurs). Mon ex ne rate pas une occasion de me dire que j’ai fait une bonne affaire en gardant la maison parce qu’elle a pris beaucoup de valeur avec le temps. Il ne se rend pas compte que tant qu’elle n’est pas vendue elle représente un coût et non pas un profit. Il faut l’entretenir, s’assurer qu’elle reste en état. Le toit a lui seul m’a coûté $7,400, c’est quelque chose! Cependant c’est certainement moins cher que d’attendre qu’il se mette à couler 😉

    Tiens, tu sembles avoir une opinion bien arrêtée sur la question, pourquoi n’écris-tu pas un article sur ton blogue à ce sujet? Je serai curieuse de te lire 🙂 À bientôt!

  12. Val dit :

    Bonjour La décision,

    Merci pour le gentil commentaire, je le prends avec plaisir! 😀 Pour répondre à votre question, je ne suis pas bien certaine de la comprendre… Si vous êtes sur un taux variable vous bénéficiez automatiquement d’un meilleur taux que si vous étiez sur un taux fixe… D’ailleurs vous me faites réaliser que je n’ai pas mentionné dans mon article si vous avez un taux variable c’est toujours la première méthode qui est utilisée, donc celle de payer un certain nombre de mois en intérêts. Enfin, cela n’empêche pas que je puisse expliquer plus en détails ce qu’est le calcul différentiel de taux car c’est vrai, je n’ai pas donné beaucoup d’informations: Vous devez comparer ce que vous payeriez en intérêts à partir d’aujourd’hui et ce jusqu’à la fin de votre terme en utilisant votre taux actuel contre ce que vous payeriez en intérêts sur la même période avec le nouveau taux. Il faut aussi utiliser le même type de taux, histoire d’avoir un point de comparaison valable. Dans mon cas il s’agissait donc du taux de 5 ans fixe puisque c’est le terme sur lequel je suis.

    La différence entre ce que l’on aurait à payer en intérêts avec l’ancien taux et le nouveau représente le manque à gagner de la banque. On le sait, la banque n’est pas en affaires pour perdre de l’argent, elle va donc s’organiser de façon à ce que ce soit pratiquement impossible. En imposant une pénalité équivalente au calcul différentiel de taux elle est certaine de bien rentrer dans son argent.

    J’espère que ma réponse vous aide un peu. C’est vrai que mon article n’était pas vraiment clair! Merci encore pour votre commentaire 🙂

  13. Écoute Val, je partage ton avis. L’hypothèque est de loin la dépense la plus onéreuse d’un ménage. Une fois payé, ce sont souvent des milliers de dollar qui peuvent servir à autre chose (placement, REER, réduction d’autres dettes, augmentation de son coût de vie, etc…)

    Il ne faut juste pas tomber dans le piège d’acheter une plus grosse maison parce que les taux sont bas. Quand ils remonteront, ils mettront en danger les finances personnelles de ces personnes… surtout que pour ma part, une maison n’est pas vraiment un bon actif. Mais bon, c’est un autre sujet. On pourra en reparler plus tard.

    A+ tout le monde

  14. La décision dit :

    Bonjour ici,

    C’est devenu un rituel pour moi d’aller sur votre blog! c’est fou je trouve des réponses à toutes mes questions. Merci encore. Par rapport à la pénalité si on veut renégocier l’hypothèque, qu en est-il lorsqu on a un taux variable? j ai bien compris la première option c’est à dire 3 mois d’intérêt mais la 2nde option ( différentiel) je suis pas sûre.
    Merci

  15. Val dit :

    Effectivement Arnaud, il faut voir sur le long terme. Si en payant un peu maintenant on peut économiser beaucoup demain je n’ai aucun problème avec ça!

  16. Arnaud dit :

    val, c’est bien essayé. Trop de personnes ne font même pas la démarche d’essayer, c’est dommage.

    J’ai eu l’occasion de renégocier mes prêts, ce qui m’a permis de gagner plusieurs milliers d’euros.
    Malheureusement, la banque se paye en premier en prenant des frais de pénalités, mais au final, on est gagnant.

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