Quand j’ai acheté en Juin 2001 ce qui fut pendant sept ans notre maison familiale, j’avais eu la chance malheureuse d’avoir un peu d’argent de côté pour une mise de fonds grâce à l’héritage que m’avait laissé ma mère. J’aurais bien voulu dire « nous avons acheté » mais la somme principale avait été déposée par moi, soit $34,000. Les $11,000 qu’avait déposé mon ex provenaient de toute façon d’un prêt que j’avais pris à mon nom, mais pour ses besoins personnels car son dossier de crédit était trop mauvais pour qu’il puisse faire un prêt… Ah, quand on est amoureux, on ne voit vraiment pas clair, que puis-je dire de plus? Dans mon cas je pense que j’étais atteinte de cécité féroce… : -)Et là en plus j’ai refinancé mon hypothèque pour lui verser $35,000 d’après l’entente que nous avons suite à notre divorce, ce qui revient à dire que l’héritage de ma mère est en fait partie en fumée, puisque cela lui a pris simplement quelques mois pour dilapider le tout. Mais bon, c’est la vie. Je pense avoir appris de mes erreurs, il est clair que je suis beaucoup plus méfiante et critique vis-à-vis des comportements des gens que je rencontre maintenant. Enfin, je m’égare… Revenons à nos moutons.

La plupart des jeunes n’ont pas le luxe de pouvoir mettre une mise de fonds confortable sur une maison; idéalement la mise devrait être d’au moins 20% pour obtenir une hypothèque de type conventionnel, ce qui veut dire dans ce cas qu’on n’a pas à contracter une assurance prêt hypothécaire et qu’à long terme on paye moins en intérêts pendant la durée de son prêt. Par contre ces jeunes peuvent potentiellement avoir de l’argent dans un REER. Dans cette situation particulière, utiliser le Régime d’Accession à la Propriété (RAP) peut vraiment être une option très intéressante à considérer. Rentrons un peu dans les détails.

Qu’est-ce que le RAP?

Le Régime d’Accession à la Propriété est un programme gouvernemental qui permet aux acheteurs d’une première maison d’emprunter jusqu’à $25,000 de leur REER dans le but d’acheter ou de construire leur maison. À noter, cette somme était de $20,000; elle a été augmenté avec le budget fédéral de 2009.

Comment ça marche?

Comme mentionné ci-dessus, s’il s’agit de votre première maison, vous pouvez retirer jusqu’à $25,000 de votre REER en franchise d’impôt. Si vous achetez la maison avec votre conjoint, cette somme double de valeur et monte à $50,000! En termes de remboursement, vous avez jusqu’à 15 ans pour rembourser votre REER à partir de la deuxième année suivant l’année du retrait. À ce moment là, 1 / 15 du montant emprunté doit être remboursé par année. Donc si vous empruntez $30,000, vous aurez à rembourser $30,000/15 = $2,000 par année pendant 15 ans. C’est quand même tout à fait acceptable!

Quels sont les bémols?

Aussi superbe que ce programme puisse être, il faut quand même bien s’assurer de comprendre son fonctionnement pour pouvoir en tirer pleinement profit .

• En termes de sanctions par exemple, si vous ne remboursez pas 1 / 15 du montant emprunté par année, vous devrez ajouter le montant comme revenu de REER dans votre déclaration d’impôts.
• Vous devez absolument être l’acheteur d’une première maison, et être résident du Canada au moment de la transaction.
• Vous devez acheter ou faire construire votre maison avant le 1 octobre de l’année où vous avez procédé au retrait. 
• Vos cotisations à un REER peuvent être utilisées pour « RAPer » (un terme qui est entré dans le vocabulaire Québécois, il semble) jusqu’à 90 jours avant la date du retrait. Si l’argent est resté moins de 90 jours dans votre compte REER avant de procéder au retrait, il est possible que les cotisations ne soient pas déductibles donc il faut être vigilant.

Je vous recommande de bien vous renseigner sur le régime.

Les avantages du RAP

C’est l’un des seuls moyens de retirer de son REER en franchise d’impôt sans aucune pénalité, et une excellente façon de rentrer dans le marché de l’immobilier. Je pense que le moment est vraiment idéal pour acheter une maison. Les taux ne peuvent pas être plus bas, le taux directeur a encore baissé d’un quart de point cette semaine et retient maintenant une valeur symbolique. Certains argumentent que pendant que l’argent est emprunté de vos REER, il ne fructifie pas pour votre retraite. Cependant, je pense que si vous obtenez un bon prix pour votre première maison, son appréciation avec le temps devrait largement compenser ce point. D’ailleurs, je ne veux même plus regarder où en sont mes REERs, ils ont perdu quelques 45% de leur valeur dans la dernière année. Oh, je ne me fais pas de soucis, je sais que ce n’est qu’un mauvais moment à passer et je continue de contribuer régulièrement, en applicant la stratégie d’achat périodique par sommes fixes mais en ce moment, l’achat d’une maison ne pourrait pas être plus favorable.

En plus de cela, vous devriez considérer contribuer sérieusement à vos REER après avoir acheté votre maison. Pour avoir plus d’information sur le sujet, rendez vous sur le site du gouvernement qui explique le programme du Régime d’Accès à la Propriété en détails. Notez que le site n’est toujours pas à jour et indique encore que le maximum admissible est $20,000 par personne au lieu de $25,000. Il y a de la révision de texte qui fait défaut au gouvernement!

En conclusion, si vous en êtes à votre première maison, le RAP est un programme idéal, surtout en ce moment. Il y a beaucoup de maisons à vendre sur le marché, et elles trouvent preneur également, en tout cas au Canada. Même si le prix des maisons n’a sensiblement pas beaucoup baissé, les taux hypothécaires sont extrêmement alléchants et cela devrait rester le cas pendant encore un bout de temps. Nous sommes loin de sortir de cette crise. En plus le budget fédéral a accordé cette année aux acheteurs d’une première maison un crédit d’impôt d’un maximum de $,5000 sur les frais encourus sur leur habitation, ce qui se traduit en un allégement fiscal lors de leur achat qui peut aller jusqu’à $750. Pour se renseigner sur le plan budgétaire fédéral, rendez vous sur le site du budget fédéral 2009.

Bonne lecture, et félicitations à tous les nouveaux propriétaires! ;- )

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