La « série Hypothèque » a décidément été une source d’inspiration pour moi, et une source de commentaires de votre part également. C’est certainement parce que je recherche activement le sujet en ce moment pour moi-même et que c’est un sujet qui touche également en parallèle plusieurs d’entre nous. Après tout, acheter une maison, refinancer ou renégocier son hypothèque n’est pas une mince affaire et il est logique que cela suscite des passions : -)

Du temps où j’ai acheté ma maison, en 2001, il fallait avoir 25% de mise de fonds afin de bénéficier d’un prêt hypothécaire conventionnel. Ensuite, la Société Canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a décidé d’encourager l’achat de logement et a statué que les ménages pouvaient procéder avec seulement 10% de mise de fonds, tant que ceux-ci étaient disposés à payer l’assurance hypothécaire. 

La mise de fonds demandée par la SCHL est ensuite passé à 5%, ce qui a bien sûr incité les ménages à s’aventurer davantage. Enfin, le summum, la SCHL a abaissé le minimum à zéro (0%), ce qui a fait que des ménages qui ne pouvaient simplement pas se payer le luxe de s’offrir un logement l’ont tout de même fait. La tendance s’est enfin renversée et maintenant la plupart des institutions financières accepteront de financer une hypothèque avec un minimum de 5% de mise de fonds, mais difficilement moins. Le taux qui était disponible avant sur le site de la SCHL pour les mises de fonds à 0% (aucune mise de fonds) a maintenant disparu, et est remplacé par « 95% de financement et plus », un terme vague qui laisse place à l’interprétation. Il n’empêche que la prime d’assurance prêt hypothécaire est obligatoire si le paiement de la mise de fonds est inférieur à 20% et doit être défrayée par l’acheteur par le biais de son institution financière.

Plus l’écart entre le prêt et le prix (ou la valeur) de la propriété est grand, plus le pourcentage servant au calcul de la prime sera élevé. En d’autres termes, plus votre mise de fonds est minime et plus élevée sera votre prime d’assurance.

Je suis une visuelle et j’aime me baser sur du concret, je vous donne donc un exemple : disons que vous avez l’intention (et pensez avoir les moyens!) d’acheter une maison de $200,000 (le prix moyen des logements urbains en ce moment) avec  une mise de fonds de 5%. La SCHL vous demandera de payer une prime d’assurance de 2.75% si la source des fonds est traditionnelle, ou 2.90% si la source provient de plusieurs sources. On parle alors de mise de fonds « multisource ». Ce type de mise de fonds est défini par la SCHL ainsi :

« D’autres sources de fonds sont autorisées dans le cadre de l’assurance prêt hypothécaire avec mise de fonds multisource. Par exemple, les acheteurs qui savent bien gérer leurs dettes peuvent verser une mise de fonds de 5 % en ayant recours à diverses sources, notamment un emprunt ou les incitatifs accordés par le prêteur, pourvu qu’il n’y ait aucun lien de dépendance avec l’achat ou la vente de la propriété. »

Pour l’exemple, disons que l’on opte pour la mise de fonds multisource à 2.9%.

2.9% de $200,000 représente $ 5,800. Vous pouvez décider de payer ce montant séparément ou de l’ajouter à votre hypothèque.
Maison : $200,000
Mise de fonds (5%) : $10,000
Hypothèque : $190,000 + $5,800 = $195,800

En fait votre mise de fonds est presque totalement mangée par le surplus à payer pour l’assurance. Et si vous choisissez d’inclure le montant dans l’hypothèque ou lieu de le payer séparément, cette fameuse prime vous coûtera plus de $10,000 si vous choisissez une période d’amortissement de 25 ans. C’est énorme!

Plus votre mise de fonds sera élevée et moins votre logement vous coûtera cher sur le long terme. Tout dépend de la manière (réfléchie ou non) avec laquelle vous décidez de vous lancer.

Pour le même logement à $200,000, si vous réussissez à mettre $40,000 de mise de fonds (20%), votre prêt hypothécaire total sera alors de $160,000 clair. À vous la liberté anticipée! : -)

Le problème évidemment est de trouver l’argent. À une question directe revient une réponse directe. Il n’y a malheureusement pas de magie.

1. Première chose, si vous en êtes à votre première maison, pensez à RAPer;
2. Ensuite, avez-vous des biens que vous pouvez vendre?  Si vous le pouviez, concevriez-vous de vendre une de vos voitures et de vous arranger avec une seule le temps d’économiser la somme voulue? Possédez-vous une caravane, un RV, un bateau?
3. Pouvez-vous libérer des fonds comme des actions, obligations, ou fonds mutuels?
4. Contribuez à vos REER et mettez votre remboursement de côté;
5. Si vous avez des parents aimants et qui peuvent se le permettre, ce qui est mon cas, essayez de voir s’ils pourraient contribuer à vous aider financièrement au lieu de vous offrir des cadeaux dont vous ne vous servirez pas. La situation est assez typique. Pour ma part j’ai hérité de feue ma maman;
6. Demandez une augmentation mais vivez sur le même salaire. Empochez la différence pour la mettre sur votre mise de fonds
7. Évidemment, coupez vos dépenses.  J’ai écris plusieurs articles à cet effet;
8. Si vous êtes déterminé, loin du compte, et que vous avez le temps ou l’énergie nécessaire, optez pour un deuxième emploi. Pourquoi pas? Ce n’est que temporaire et cela pourrait vous ouvrir de nouveaux horizons;
9. Sous-louez une chambre chez vous, ou un garage, comme j’ai fait (n’oubliez pas de vérifier avec vous assurances);
10. Et ainsi de suite… Il n’y a de limite que ce que vous voulez vous imposer.

Pour le cas ci-dessus, disons que vous voulez mettre de côté $40,000 pour votre mise de fonds, et que vous vous accordez 5 ans pour procéder:

5 ans représentent 60 mois. Le calcul est simple,
$40,000 / 60 = $666.66

Il s’agit de la somme que vous devrez mettre de côté tous les mois. Si cela vous semble insurmontable, il vous reste deux options :

1. Amassez la somme en plus de temps, ou
2. Considérez une maison moins chère.

Comme je vous l’ai dit, il n’y a pas de magie. Il ne s’agit pas d’un jeu et les conséquences d’une mauvaise planification peuvent être moroses. Plus votre mise de fonds est élevée, moins vous avez à payer en intérêt et en prime d’assurance. Encore plus important, vous réduisez le risque de ne pas être en mesure de rembourser votre hypothèque si les taux d’intérêt augmentent. Je me demande vraiment ce qu’il va se passer quand les taux viendront à augmenter. La Banque du Canada a annoncé qu’elle n’augmenterait le taux directeur qu’à partir de Juin 2010 ce qui donne encore du répit. Après cela… En plus, il ne faut pas oublier qu’une fois acheté, il faudra entretenir votre logement, payer vos taxes, en d’autres termes, assumer votre achat.

Voici pourquoi je vous conseille fortement d’attendre avant de vous lancer si vous n’avez pas les fonds nécessaires. Acheter un logement coûte cher mais cela ne peut être qu’à votre avantage dans le long terme. Évidemment, il y a toujours le risque de voir le prix des maisons s’envoler encore, ce qui augmenterait du même coup le montant de la mise de fonds mais ce risque n’est rien par rapport au fait d’acheter un logement qui n’est juste pas fait à sa mesure.

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