En ce moment les articles de finir-riche tournent beaucoup autour des prêts hypothécaires, et plusieurs lecteurs de finir riche semblent intéressés à acheter un bien immobilier, sans toutefois s’être vraiment penchés activement sur la question. Acheter un logement est l’une des transactions financières les plus importantes pour un ménage de la classe moyenne, dont je fais partie. Ce n’est pas quelque chose à prendre à la légère. Honorer une hypothèque ne devrait pas être un poids, un boulet, mais devrait contribuer à l’harmonie du couple et de la famille. Il n’est pas question de se lancer à l’aveuglette et d’en regretter ensuite amèrement les conséquences, comme cette pauvre femme de New-York en a amèrement fait les frais. L’article est en anglais donc pour ceux qui ne sont pas trop à l’aise avec la langue de Shakespeare, laissez moi vous résumer rapidement sa situation:

Christina Natale avait fait une mise de fonds de $185,000, à peu près le montant qu’elle avait tiré de la vente de la maison de son grand-père, qu’elle avait reçu en héritage. La maison qu’elle convoitait coûtait en fait $385,000, ce qui fait qu’elle devait assumer un montant total d’hypothèque (avec taxes foncières) de $1,873.96 par mois, soit $100 de moins que son salaire mensuel, étant assistante administrative!

Mme Natale a trois enfants, et n’a plus de conjoint. Elle espérait se remettre en couple, se trouver un deuxième emploi. Elle a utilisé ses $20,000 d’économies pour pouvoir vivre et faire vivre ses enfants pendant que son salaire allait à payer les mensualités de la maison; une fois ses économies envolées, elle a été forcée de refinancer, puis de refinancer à nouveau; ensuite la banque a refusé un nouveau refinancement, et Mme Natale a été forcée de vendre sa maison, ce qui lui a permis de ne pas faire faillite mais de se retrouver avec absolument $0 dans ses poches. La maison a été vendue un vendredi et elle avait jusqu’au lundi suivant pour quitter les lieux. Elle a heureusement bénéficié d’aide d’organismes de charité pour pouvoir se remettre dans le droit chemin, mais l’expérience a été dure!

Qui veut vivre ce cauchemar? Le cas de Madame Natale est extrême, la faute est certainement à partager avec l’institution financière qui lui a accordé le prêt. Ceux-ci n’ont même pas pris la peine de vérifier le montant de ses revenus, sinon ils auraient bien vu que la situation allait bientôt devenir impossible pour elle. C’est en partie l’incompétence ou le manque de professionnalisme de certains couplés avec la témérité, la folie ou le manque d’éducation des autres qui nous a mené dans la crise que nous connaissons actuellement.

Cependant, à ne jamais se lancer on n’arrive jamais à rien non plus. Acheter un logement ne devrait certainement pas être une aventure traumatisante. Le tout est de se renseigner et de prendre des décisions éclairées, AVANT qu’il ne soit trop tard.

Alors, comment faire?

Il faut estimer combien on peut se permettre de payer, sans s’étouffer. Une règle de base conservatrice, et je vous recommande de rester conservateur pour ce genre de calcul, est d’estimer sa future hypothèque comme étant équivalente à 2 fois et demi le montant de son revenu brut. En d’autres termes, si votre ménage ramène $100,000 par année avant impôts, vous pouvez estimer que la dépense maximale à considérer pour votre logement est de $250,000. Vous pourriez aller jusqu’à 3 fois votre revenu avant taxes, mais je ne vous recommande certainement pas d’aller plus loin si vous voulez rester réaliste. Le paiement d’un logement n’est certainement pas les seules dépenses d’un ménage, et vous voulez continuer de vivre heureux. Pas question d’avoir un toit sur la tête sans être en mesure de mettre de la nourriture dans son assiette et dans celles de ses enfants! Pensez à Madame Natale, et à toutes les reprises de faillite!

Les prêteurs hypothécaires utilisent des calculs classiques pour déterminer l’éligibilité à un prêt ainsi que le montant de ce prêt. Rien de tel que d’utiliser la même formule pour vous donner une bonne idée de ce à quoi vous pouvez vous attendre. Il vous suffit de calculer votre taux d’endettement. J’ai écrit un article sur le sujet, appelé Connaissez vous votre taux d’endettement? qui vous explique comment faire. Rien de bien sorcier.

Pour résumer cependant, il existe deux taux d’endettement, et vous aurez besoin de connaître les deux pour procéder à l’achat d’une maison et savoir exactement où vous mettez les pieds.  Le premier est orienté seulement autour de vos frais d’habitation. Votre limite d’endettement pour votre habitation ne peut pas dépasser 33% de votre revenu mensuel brut. Donc si vous convoitez une maison qui vous forcerait à vous endetter davantage que la limite de 33%, votre institution financière devrait refuser la transaction. Encore mieux, vous devriez simplement abaisser vos critères de sélection et vos attentes.

Le premier calcul permet simplement de déterminer le prix que vous seriez en mesure d’assumer si vous n’aviez aucune dette. Le deuxième calcul détermine votre taux d’endettement total, c’est-à-dire qu’il tient en compte absolument toutes vos dettes et non seulement les frais reliés à votre habitation. Ce taux doit être inférieur à 38% pour rassurer les prêteurs éventuels.

Vous pourriez donc tout à fait être en mesure de vous offrir un logement d’après le calcul du premier taux, mais dépendant de votre taux d’endettement total votre institution financière pourrait refuser de vous prêter les fonds nécessaires. C’est pourquoi il est important d’honorer ses prêts étudiants, de voiture ou de marge de crédit. Tous ces prêts influencent le taux d’endettement global. En passant, les cartes de crédit jouent aussi un rôle très important.

Si vous êtes comme moi et que vous payez le solde de vos cartes de crédit religieusement tous les mois dans leur totalité, vous n’êtes tout de même pas à l’abri. Les institutions financières ne s’intéressent pas à combien vous devez sur vos cartes, mais au potentiel d’endettement que celles-ci représentent. Par exemple dans mon cas, j’ai une carte AMEX avec une limite de $12,000 et une carte Visa avec une limite de $12,000. Cela revient à un total de $24,0000. Même si je paye le montant de mes cartes en totalité tous les mois, et que je ne m’approche jamais des limites autorisées, le prêteur n’en fait aucun cas.  Il va donc en tenir compte comme si mes cartes étaient maximisées (pour obtenir le pire scénario).  Le paiement minimum permis pour les paiements de cartes de crédit étant de 2.5% en moyenne, c’est ce montant qui sera pris en compte, et non $0; dans mon cas cela s’estime à $600. $600 est un gros montant qui pourrait définitivement jouer dans la balance! Je pourrais toujours faire baisser les limites de mes cartes pour abaisser ce  montant, mais là je m’égare; ce n’est pas le but de cet article ; -) Le point est, vérifiez vos limites de crédit sur vos carte et si elles sont trop élevées, appelez vos institutions financières et faites les baisser.

Donc, les étapes devraient être, pour une situation optimale:

1. Libérez-vous de vos dettes en préparation de l’achat d’un logement, et non seulement les éventuels prêteurs se montreront moins méfiants mais vous obtiendrez de surcroît un bien meilleur taux!
2. Calculez votre taux d’endettement et surtout ne sous estimez pas vos remboursements car cela ne fera que vous induire en erreur, vous ne vous rendrez pas service.

Cela se résume plutôt bien, vous ne trouvez pas? ; -)

Disons que dans le meilleur des cas vous n’ayez aucune dette. Dans ce cas, qui est évidemment l’idéal,  il vous suffit de prendre votre revenu mensuel brut et de le multiplier par 33% pour connaître le maximum que vous pouvez vous permettre de payer sur votre versement hypothécaire, vos taxes foncières, coûts de chauffage, ainsi que la moitié de vos frais de condo (le cas échéant).

Par exemple, si on a un revenu familial de $6,000 par mois, qu’on prend ce montant et qu’on le multiplie par 33%, on se rend compte que l’on dispose de $ 1,980 à dépenser sur la totalité de ses frais de logement.  Si on estime les impôts fonciers à $200 par mois, les frais de chauffage à $150 et la moitié des frais de condo à $100 $, on arrive à la conclusion que le montant total de ses versements hypothécaires ne pourront pas dépasser:

($ 1,980 – [200 +150 +100]) = $ 1,530

Donc en théorie, avec un revenu de $6,000 brut par mois et sans aucune dette, un ménage est en mesure de payer $ 1,530 sur une hypothèque. En tout cas l’institution financière permettrait une telle transaction. Bien sûr, la théorie n’a que peu de valeur dans la vie de tous les jours, surtout si on parle gros sous. Il y a d’autres facteurs que l’on doit considérer. Qui a dit qu’acheter un logement était une mince affaire? ; -)

Mise de fonds

Le montant de la mise de fonds de départ fera une belle différence sur vos paiements mensuels.  Une chose est sûre, plus la mise de fonds sera élevée, plus vous serez à l’aise dans vos paiements. Restez encore une fois conservateur et essayer de mettre 20% du montant total de votre logement. Cela vous évitera de payer des frais d’assurance à la Société Canadienne d’Hypothèques et de Logement (SCHL), ce qui contribuera à ne pas augmenter vos mensualités. S’il s’agit de votre première maison et que vous êtes résident Canadien, considérez le RAP

Periode d’amortissement

Plus la période d’amortissement est longue, moins les paiements hypothécaires seront élevés, et plus le logement vous coûtera cher en frais d’intérêt. Si vous choisissez une période d’amortissement de 25 ans vous aurez à payer deux fois le prix initial de votre maison. Si vous choisissez une période d’amortissement de 40 ans, et vous aurez à payer trois fois le prix initial de votre maison. À réfléchir!!!

Taux hypothécaire

Le taux hypothécaire que vous réussirez à décrocher (celui que j’ai justement essayé de négocier dernièrement) influencera grandement vos paiements hypothécaires. Plus le taux d’intérêt que la banque vous concède est bas, plus vous pourrez considérer acheter une maison plus chère. Mais attention, gardez à l’esprit que vous ne pouvez pas pousser votre limite d’emprunt au maximum seulement basé sur le faible taux d’intérêt en cours car les taux fluctuent et seront immanquablement bien plus élevés à votre renouvellement si vous achetez maintenant. Les taux n’ont jamais été aussi bas! Si vous basez votre achat uniquement sur ce facteur, cela pourrait alors vous mettre en défaut lors du renouvellement, soyez prudent!

Si vous êtes prêt à faire le saut et à vous lancer dans l’aventure, le meilleur moyen de procéder est encore d’obtenir une hypothèque pré-approuvée. Vous n’avez pas besoin d’avoir jeté votre dévolu sur une maison pour cela mais vous bénéficierez de conseils et de l’encadrement de l’institution financière que vous aurez choisi. Si vous n’êtez tout simplement pas rendu là, vous pouvez toujours vous rendre sur le site de la SCHL, qui dispose d’un calculateur de paiements mensuels. Cela devrait vous donner une bonne idée de ce qui vous attend.

Au bout du compte, il faut savoir que l’essentiel est que vous soyez bien dans votre peau et bien dans votre vie. Si vous louez en ce moment et que cette situation vous convient, ne cédez pas à la pression sociale de vous lancer à la recherche d’une maison parce que les taux sont bas, parce que vos parents ou vos amis vous pressent de le faire, ou pour toute autre raisons qui n’ont absolument rien à voir avec votre vie, votre bien-être et vos standards. Vous seul savez ce qui est bon pour vous!

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