Le dernier commentaire d’Olivier sur l’article que j’ai écrit sur les frais cachés, et plus spécifiquement sur les frais annexes engendrés par l’achat d’une propriété, m’a donné envie d’élaborer plus sur le sujet, merci Olivier!  En passant, je vous recommande de me laisser des commentaires, cela m’inspire vraiment! Donc, je me suis penchée sur la question « Pourquoi est-on plus porté à acheter plutôt qu’à louer? » le phénomène a commencé à recevoir bonne presse lorsque l’immobilier est devenu une vogue; acheter est devenu un investissement; le principe de « bonne dette » comparé à « mauvaise dette » a fait son apparition (une « bonne dette » est une dette qui force son contracteur à économiser en construisant de l’équité). Par comparaison, logiquement, demeurer locataire a été progressivement assimilé à « jeter son argent par les fenêtres ». Toute personne qui voulait devenir riche devait passer par l’étape d’acheter sa propre cabane. Comme on peut le constater avec le fiasco majeur des sub-primes aux États-Unis, cette attitude a laissé un grand nombre de personnes sans-abri quand elles ont du se rendre à l’évidence qu’elles ne pouvaient pas payer leur propriété ET manger… Si vous voulez en savoir plus sur le cheminement qui a mené à cette situation dramatique, allez voir sur le site de Wikipédia sur la crise des sub-primes, c’est très intéressant!

Devenir propriétaire demande une réelle mise à niveau de ses finances mais aussi de sa mentalité, si on a toujours été locataire. Il y a toujours quelque chose qui a besoin d’être arrangé ou rénové dans un logement. D’un autre côté, l’accession à la propriété apporte également une tonne de points positifs, comme le sentiment de sécurité, d’appartenance, d’ancrage. À mes yeux ces points n’ont pas de prix. Aussi, on a le plein contrôle de son environnement et Oui, personne ne m’empêcherait de peindre mon salon en jaune canari si je le souhaitais  Si vous aimez bricoler, vous venez probablement d’entrer un paradis sur terre, et vous vous garantissez des années de week-ends de plaisir. Ce n’est pas vraiment mon cas, je me suis retrouvée propriétaire d’une maison certainement trop grande pour moi à cause de mes propres circonstances de vie, mais il est bien possible que je prenne un cours accéléré en rénovation. Après tout, c’est ma maison

Est ce que les arguments ci-haut sont vraiment des raisons valables pour lesquelles on devrait d’acheter plutôt que de louer? Pourquoi est ce que les gens sont amenés à croire qu’acheter représente nécessairement un bon investissement? Si on regarde autour de nous, quand on parle de logement, la première chose qui nous arrive est de nous faire bombarder par toutes les raisons pour lesquelles nous devrions acheter. On parle très rarement des raisons pour lesquelles nous devrions plutôt louer. Je vous décris rapidement ces raisons ci-dessous:

Acheter ou louer?

Tout d’abord il y a le rationnel : les calculs bêtes et méchants qui comparent le coût d’achat d’une propriété (le capital, les paiements d’intérêts, les assurances si nécessaire et l’impôt foncier), au coût d’une location. Si on ne regarde que ça, on arrive irrémédiablement à la conclusion que l’achat est une bien meilleure option; cependant il existe bien d’autres facteurs qui devraient peser lourdement dans le processus de décision.

Comme je l’ai déjà dit, les locataires ne sont pas responsables des coûts de maintenance de la propriété qu’ils habitent. Ce n’est pas le cas des propriétaires et, en général, plus la propriété est ancienne, plus ces frais sont élevés. Une bonne règle de base consiste à estimer les coûts d’entretien de son logement à entre 3% et 5% de la valeur de sa propriété, annuellement. Donc, si vous êtes propriétaire d’un logement d’une valeur de $300,000, vous devriez mettre de côté environ $800 par mois pour l’entretien. Bien sûr, vous n’aurez pas besoin de cet argent tous les mois, mais vous devriez penser au fait que cet argent sera nécessaire à un moment donné.

Les locataires n’ont pas non plus à débourser tout un type de frais qui sont imputés aux propriétaires lors de l’achat, que l’on appelles les frais de clôture. Il y a les frais de notaire, la taxe de bienvenue (parlez-moi d’un nom plus approprié pour une taxe…), ou droit sur les mutations immobilières, et d’autres frais divers que vous ne payez pas si vous êtes locataire. Supposons un autre 5% du prix d’achat ira au paiement de ces coûts supplémentaires.

Et évidemment, payer un acompte de quelques mois d’avance quand on est locataire pour garantir sa solvabilité est très loin de se comparer à la mise de fonds à fournir quand on est sur le point d’acheter, typiquement de 5% à 25% du prix total de la propriété. Bien qu’il soit possible d’acheter une maison avec un versement initial de 5 % seulement, la somme que vous verserez déterminera si vous devez obtenir un prêt hypothécaire ordinaire ou un prêt hypothécaire à ratio élevé assuré. Si votre mise de fonds est inférieure à 25%, votre hypothèque doit être couverte par une assurance de la SCHL. Vous devrez payer une prime d’assurance. J’ai personnellement eut la chance de mettre une mise de fonds de 25%, en utilisant l’héritage que ma mère m’a laissé. Je sais que je suis chanceuse dans mon malheur d’avoir perdu ma mère si tôt, car cela n’est pas le lot de tous de pouvoir mettre autant d’argent sur la table d’un seul coup.

Tout cet argent que l’on évite de débourser en tant que locataire s’équilibre en quelque sorte avec le fait que, peu importe la somme que l’on paye contre son principal (et il est infime dans les premières années d’une hypothèque), tant que le marché est stable et haussier, les propriétaires construisent de l’équité et accroissent leur valeur nette. De plus, cet argent sur la propriété est gagné en franchise d’impôt. Au Canada on ne paye pas d’impôt sur la vente de sa résidence principale, donc la plus-value sur la vente de sa propriété est pur profit. La façon de compenser pour ce manque d’équité quand on est locataire est d’utiliser l’argent que vous auriez mis dans des dépenses comme l’entretien de votre logement, à la mise en place d’un portefeuille de placements. En effet, ce n’est pas parce que vous avez moins de frais qu’un propriétaire que vous devriez dilapider votre argent sans penser au lendemain!

Tout dépend également de votre situation. J’ai été locataire pendant de nombreuses années car, comme je l’ai écrit dans la section « Accueil » où je me décris un peu, j’ai beaucoup voyagé dans le passé pour le travail. Si votre situation « géographique » n’est pas stable, vous devriez louer, vous vous éviterez bien des maux de têtes. Si vous devez déménager dans le cadre de votre emploi, mieux vaut être locataire et ainsi éviter les soucis encourrus par la vente, et bien sûr je ne parle même pas des frais de commission à verser qui sont typiquement entre 4 et 6%. À moins que vous ne soyez absolument certains que votre propriété prendra de la valeur rapidement, il vaut mieux louer. J’ai des amis Français qui ont fait le pari d’acheter à Calgary alors qu’ils savaient qu’ils y passeraient moins de 5 ans (en transit pour l’Australie, de vrais Globe-trotters ). Ils ont acheté un appartement dans un marché déjà haut qui a explosé peu de temps après. Le prix des propriétés à Calgary est bien plus élevé que dans la région de Montréal. Ils ont monté ainsi rapidement une belle équité. Après avoir vendu en mois d’un mois, être allés en Australie quelques années (où ils se sont bien gardés d’acheter quoi que ce soit) ils viennent de revenir en France où ils ont payé cash leur maison dans la région de Bordeaux. Il y a des gens qui l’ont naturellement :-) Cependant, si votre propriété ne prend pas au moins 10% de sa valeur entre le temps où vous achetez et celui où vous vendez, vous perdrez de l’argent. Gardez aussi à l’esprit que, dans les cinq premières années de votre achat, la plupart de vos versements hypothécaires sont appliqués aux intérêts de votre prêt, avec un minimum payé sur le principal. Donc, vous ne récupérerez pas cet argent à la vente, et vous aurez aussi tous les tracas et les coûts de mettre votre maison sur le marché.

L’achat d’une maison dans un quartier que vous ne connaissez pas bien est l’une des principales erreurs commise par un acheteur. Ça peut sembler un détail anodin mais si vous êtes nouveau dans le quartier où vous avez décider d’élire résidence, je vous recommanderais de louer pendant une période de six mois ou un an pour savoir si le voisinage vous plaît. Une fois engagé il est beaucoup plus difficile (et coûteux!) de faire machine arrière.

De plus, votre emploi devrait être assez stable avant que vous n’envisagiez d’acheter votre propre maison. L’accession à la propriété nécessite un certain nombre de versements réguliers – l’hypothèque, les taxes foncières, les services publics, l’entretien, l’assurance, etc… Rater l’un ou l’autre de ces paiements peuvent déclencher des conséquences en rafale dont vous pourriez très certainement vous passer.

Ne cédez donc pas à la pression sociale :-) Si l’accession à la propriété n’est pas pour vous, en tout cas pour le moment, rien de vous n’empêche d’investir votre argent différemment et de construire un beau portefeuille d’actifs. L’argent que vous épargnez ainsi peut être placé et vous rapporter autant d’équité que ne le ferait l’achat d’une propriété.

J’ai été locataire et j’ai été propriétaire; dans l’ensemble je dois dire que j’aime ma situation de propriétaire. J’ai arrêté de voyager pour le travail, j’ai un emploi stable, j’ai des enfants, l’école n’est pas loin et je comprends maintenant pourquoi je dois payer des taxes scolaires :-)  Cela ne veut pas dire que je resterais propriétaire toute ma vie. Qui sait ce que l’avenir nous réserve?

Et vous, quelle est votre situation? Est-ce que ce billet vous parle? So Oui, laissez un commentaire!

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